Ieri la Federal Reserve ha effettuato il primo taglio dei tassi di interesse in oltre quattro anni. È stata sicuramente una vittoria contro l’inflazione. E i tassi ipotecari hanno risposto fluttuando in modo particolare. Il tasso medio settimanale fisso a 30 anni è sceso dal 6,2% al 6,09% e il tasso giornaliero è salito dal 6,15% al 6,17%. Potrebbero sembrare variazioni minime, ma sono importanti per chiunque voglia acquistare una casa: basti pensare al costo totale di un mutuo nell’arco di 30 anni.
Ma c’è una battaglia che la banca centrale non ha ancora vinto. Anche se potrebbe non essere affatto la sua battaglia.
Durante la conferenza stampa, al presidente della Fed Jerome Powell è stato chiesto se la riduzione dei tassi di interesse avrebbe riacceso la domanda nel mercato immobiliare e fatto impennare i prezzi, ancora una volta. La sua risposta è stata eloquente: una volta che i tassi ipotecari saranno scesi, l’effetto lock-in si attenuerà. Le persone cominceranno a vendere le loro case e quando lo faranno, ne compreranno di altre. Quindi non è chiaro quanta domanda aggiuntiva potrebbe innescare il taglio.
“Il vero problema dell’edilizia abitativa è che non abbiamo avuto e continueremo a non avere un numero sufficiente di alloggi, quindi sarà una sfida”, ha detto Powell. “È difficile… individuare lotti che si trovino in luoghi dove la gente vuole vivere… Tutti gli aspetti dell’edilizia abitativa sono sempre più difficili, e si sa, dove troveremo l’offerta? E questo non è un problema che la Fed può risolvere”.
Ha poi proseguito: “Ma penso che quando normalizzeremo i tassi, vedrete il mercato immobiliare normalizzarsi. In ultima analisi, se l’inflazione si riduce, i tassi si normalizzano e il ciclo immobiliare si normalizza, è la cosa migliore che possiamo fare per i proprietari di case. E poi la questione dell’offerta dovrà essere affrontata dal mercato e dal governo”.
È interessante. Sappiamo che la Fed non fissa i tassi ipotecari, ma può influenzarne la direzione. Per esempio, i tassi ipotecari non crolleranno all’indomani della decisione di ieri, perché sono già scesi di molto, dato che il taglio era già stato prezzato solo in base alle aspettative. Tuttavia, i tassi più bassi sono in arrivo. In ogni caso, quando è iniziata la pandemia, la banca centrale ha ridotto i tassi d’interesse; si è trattato di tagli d’emergenza. I tassi ipotecari erano già piuttosto bassi, ma hanno continuato a scendere. I tassi ipotecari più bassi e la possibilità di lavorare ovunque hanno alimentato un boom immobiliare.
Poi, circa due anni dopo, quando l’inflazione è diventata un problema, la Fed ha alzato i tassi di interesse e i tassi ipotecari sono saliti alle stelle. Lo shock ha spinto il mondo immobiliare a fermarsi. L’anno scorso le vendite di case esistenti sono scese al livello più basso in quasi tre decenni. I dati pubblicati oggi mostrano che ad agosto le vendite di case esistenti sono calate del 2,5% rispetto al mese precedente e del 4,2% rispetto a un anno fa. La banca centrale svolge quindi un ruolo importante nel settore immobiliare, ma i suoi movimenti alimentano solo fenomeni temporanei. La Fed non costruisce case, come ha detto Powell nel Fed Speak.
Il nostro problema è che al Paese mancano milioni di case e la mancanza di case mantiene i prezzi alti, questo è quello che vi diranno gli analisti delle politiche abitative, gli economisti urbani e i dirigenti del settore immobiliare. Alcuni sostengono che non si costruisce più dalla Grande Crisi Finanziaria; altri sostengono che il problema risale a decenni fa, a causa dei regolamenti sull’uso del territorio e dei fallimenti della politica. La gente non può permettersi una casa, e non solo a causa dei tassi ipotecari elevati.
Non è la prima volta che Powell prende questa posizione. All’inizio di quest’anno, durante la sua testimonianza alla Commissione bancaria del Senato, Powell ha spiegato che i problemi associati all’effetto lock-in, derivante dall’aumento dei tassi ipotecari, “si ridurranno con la normalizzazione dell’economia e dei tassi… Ma rimarremo comunque con un mercato immobiliare a livello nazionale, dove c’è una carenza di alloggi”.
Questa storia è stata originariamente pubblicata su Fortune.com
(Foto: Anna Money Maker via GETTY IMAGES).
