I prezzi delle case e i tassi ipotecari sono alti, ma non hanno ostacolato la domanda di quella che Toll Brothers chiama la sua “nicchia di lusso”. Questa nicchia è composta da pensionati, ricchi millennial e acquirenti facoltosi che sono immuni dalle oscillazioni del mercato immobiliare.
Toll Brothers, costruttore di case di lusso con più di mezzo secolo di storia, deve ringraziare i suoi clienti per averla spinta a superare un periodo difficile per il mercato immobiliare. I prezzi delle case si sono impennati per tutta la durata della pandemia e i tassi ipotecari hanno raggiunto livelli mai visti da decenni dopo che l’inflazione ha spinto la Federal Reserve a un ciclo di inasprimenti.
Le condizioni economiche sono cambiate, ma i prezzi delle case e i tassi ipotecari sono ancora alti. La situazione è davvero penalizzante per gli americani comuni, ma i ricchi – o quelli che già possiedono una casa – sono in qualche modo immuni per un paio di motivi. Non risentono dei tassi ipotecari perché hanno la liquidità necessaria ad acquistare una casa (è il caso del 26% degli acquirenti di Toll Brothers); possono attingere alla loro casa precedente, il cui valore è salito enormemente negli ultimi anni; o semplicemente hanno un reddito abbastanza alto da permettergli di sostenere i costi dell’alloggio (il rapporto Loan to Value per gli acquirenti di Toll Brothers che hanno contratto un mutuo è stato di circa il 68%).
“La domanda per le nostre case continua a essere sostenuta dalla nostra base di clienti benestanti”, ha dichiarato l’amministratore delegato e presidente di Toll Brothers Douglas Yearley nel corso di una conferenza stampa di mercoledì. “Oltre il 70% del nostro business è costituito da abitazioni di lusso e da persone che vivono da sole, un gruppo di persone benestanti che ha beneficiato per anni dell’innalzamento dei prezzi delle case e del mercato azionario. Il restante 25%-30% serve a chi acquista per la prima volta un immobile più costoso, molti dei quali sono millennial più adulti che hanno aspettato prima di acquistare la loro prima casa e quindi hanno redditi più alti e sono più sicuri dal punto di vista finanziario”.
Per questo Yearley è fiducioso nel futuro del mercato delle case di nuova costruzione. “Continuiamo a ritenere che le prospettive a lungo termine per il mercato delle nuove case siano molto positive, in particolare per la nostra nicchia di lusso”, ha dichiarato. Durante l’ultima crisi del mondo immobiliare, il mercato delle case nuove ha superato quello delle case esistenti. I costruttori possono realizzare case più piccole, offrire riduzioni di prezzo, sconti sui tassi ipotecari, aggiornamenti del design e altri incentivi che hanno contribuito a compensare il calo della domanda dovuto all’inflazione. Inoltre, il mercato delle case esistenti è limitato dai proprietari che si rifiutano di vendere e di rinunciare ai loro mutui a tassi vantaggiosi per non andare incontro a finanziamenti molto più alti, un fenomeno chiamato “effetto lock-in”. Quindi tutte le strade portano a una nuova casa.
Questo non significa che Toll Brothers non sia stata colpita dal problema. Yearley ha spiegato che i vincoli di accessibilità economica hanno esercitato una certa pressione sulle vendite, soprattutto nei mercati di livello inferiore o nelle case di fascia bassa. Ma in tutta la California la domanda è stata forte. L’utile netto e l’utile per azione di Toll Brothers sono risultati inferiori alle aspettative, ma, secondo Yearley, ciò è dovuto principalmente alle svalutazioni e al ritardo nella vendita di appartamenti stabilizzati. Le sue attività principali di costruzione di case, invece, hanno soddisfatto le aspettative.
Nel primo trimestre dell’anno, il costruttore ha consegnato 1.991 case a un prezzo medio di circa 925.000 dollari, con un fatturato di 1,84 miliardi di dollari. Toll Brothers ha dichiarato di aver firmato 2.307 contratti netti per un valore di 2,31 miliardi di dollari nel primo trimestre, con un aumento in unità e in dollari rispetto all’anno scorso. L’azienda ha dichiarato inoltre di possedere terreni sufficienti per un ulteriore sviluppo. Tuttavia, le azioni di Toll Brothers sono scese oggi di quasi il 6% in seguito alla notizia.
Questa storia è stata originariamente pubblicata su Fortune.com
