Il venditore allo scoperto Blue Orca, con sede a Austin, ha preso di mira il fondo di investimento immobiliare da 17 miliardi di dollari Sun Communities, o SUI, accusando il suo amministratore delegato di essersi impegnato in transazioni non dichiarate con la famiglia di un membro indipendente del consiglio di amministrazione. Secondo il breve rapporto, questo membro del consiglio supervisiona il pacchetto retributivo multimilionario dell’amministratore delegato in qualità di presidente del comitato per le retribuzioni.

In particolare, Blue Orca, un fondo di investimento attivista con un patrimonio gestito di 122 milioni di dollari, ammette di essere prevenuto nei confronti di SUI. Infatti, ha la possibilità di ottenere guadagni significativi in caso di ribasso del prezzo delle azioni. In una dichiarazione di non responsabilità si legge che: “Siamo venditori allo scoperto. Siamo di parte…  possiamo realizzare guadagni significativi nel caso in cui il prezzo dei titoli scenda”.

Nella sua relazione, il venditore allo scoperto ha affermato che l’amministratore delegato di Sun Communities, Gary Shiffman, ha ottenuto un prestito non dichiarato di 4 milioni di dollari dalla famiglia di Brian Hermelin, che per quasi un decennio ha presieduto il comitato di remunerazione del consiglio di amministrazione e ha fatto parte del comitato di revisione. Secondo Blue Orca, Shiffman avrebbe utilizzato il prestito per acquistare una delle case più costose in vendita nel Michigan. Nel suo rapporto, la società di vendita allo scoperto ha pubblicato i registri immobiliari che mostrano che la casa era di proprietà di un parente di Hermelin e che la proprietà è stata venduta a Shiffman per 2 milioni di dollari in meno rispetto all’ultimo prezzo di listino divulgato pubblicamente. Blue Orca ha anche affermato che Hermelin, che fa parte del consiglio di amministrazione di Sun Communities dal 2014, è cugino di Shiffman.

“In parole povere, non rivelate agli investitori, la famiglia di un membro del Consiglio di amministrazione che supervisiona i compensi dell’amministratore delegato e i controlli della società ha prestato denaro all’amministratore delegato per finanziare l’acquisto di immobili di lusso”, si legge nel rapporto. L’anno scorso Sun Communities ha versato a Shiffman un compenso di circa 11 milioni di dollari, in calo rispetto all’anno precedente, quando il suo compenso era stato valutato in quasi 15 milioni di dollari.

Sun Communities, che possiede, gestisce e sviluppa comunità di case popolari, non ha risposto alle richieste di commento di Fortune. Shiffman, Hermelin e Weiss non hanno risposto alle richieste di commento di Fortune. Fortune non ha potuto verificare in modo indipendente tutte le affermazioni contenute nel rapporto di Blue Orca.

Blue Orca ha sostenuto che Sun Communities è quotata a un prezzo maggiorato perché non riporta le spese di capitale ricorrenti (fondi utilizzati per acquisire, aggiornare o mantenere le attività fisse di un’azienda), il che essenzialmente gonfia il prezzo delle sue azioni. La sua spesa in conto capitale, sosteneva il venditore allo scoperto, “sfida le norme del settore e il buon senso”, in quanto altri REIT dichiarano spese in conto capitale ricorrenti da quattro a otto volte superiori, in percentuale del totale. Secondo le stime di Blue Orca, il prezzo delle azioni potrebbe essere gonfiato fino al 48%.

“Riteniamo che la persistente e aggressiva minimizzazione delle spese in conto capitale ricorrenti da parte del management abbia fornito agli analisti [e] agli investitori una visione fuorviante dei risultati finanziari della Società, con conseguente cronica e significativa sopravvalutazione del titolo”, si legge nel rapporto.

Inoltre, il rapporto di Blue Orca sottolineava quella che definiva una “storia di presunti trucchi contabili e fallimenti nella rendicontazione”. Nel 2006, la Securities and Exchange Commission ha presentato un’azione ingiuntiva contro Shiffman, il direttore finanziario della società, e il suo ex controllore. Le autorità di regolamentazione sostenevano che la società aveva omesso di dichiarare le perdite per sette trimestri e che tali decisioni erano state prese dal direttore finanziario dell’azienda all’epoca. Alla fine la SEC ha respinto le richieste di risarcimento nei confronti di Shiffman e del controllore e, senza ammettere o negare le accuse, la società ha raggiunto un accordo, che prevedeva per l’ex Cfo una sospensione di due anni dall’esercizio della professione di commercialista davanti alla SEC e l’accettazione di una multa.

Questa storia, secondo il venditore allo scoperto, solleva ulteriori dubbi sulla presenza di una cattiva governance aziendale nella società. In ogni caso, Blue Orca suggerisce agli investitori di fare le proprie ricerche e la propria due diligence prima di prendere qualsiasi decisione di investimento nei confronti di Sun Communities.

Un blogger finanziario, che ha scritto di recente sulla relazione breve, ha definito il presunto prestito non dichiarato di 4 milioni di dollari “una cattiva immagine”, ma non una grande preoccupazione. Per quanto riguarda l’accusa di aver dichiarato in modo insufficiente le spese in conto capitale ricorrenti, il blog ha definito le spese in conto capitale ricorrenti come percentuale delle spese totali una “metrica spazzatura”, utilizzata da Blue Orca.

D’altro canto, Sun Communities ha reso note agli investitori diverse transazioni con parti correlate. Oltre alle spese legali, la società ha dichiarato di aver assunto un’azienda di proprietà di Hermelin che installa e mantiene i sistemi telefonici di emergenza nelle sue proprietà. La società ha pagato un totale di 700.000 dollari per gli anni 2023, 2022 e 2021.

La società ha inoltre comunicato agli investitori che Shiffman e la sua famiglia possiedono indirettamente una partecipazione del 28,1% in American Center, l’ente da cui Sun Communities prende in affitto i suoi principali uffici direzionali. Hermelin, Weiss e Ronald Klein possiedono ciascuno meno dell’1% di American Center. (La società paga 20,95 dollari per piede quadrato e affitta circa 60.261 piedi quadrati di spazio permanente nel suo accordo. Sulla base di queste cifre, il valore del contratto di locazione è di circa 1,3 milioni di dollari.

L’azienda utilizza anche un jet di proprietà di Shiffman, al quale ha pagato un totale di 1,9 milioni di dollari negli ultimi tre anni.

Blue Orca ha concluso che vede Sun Communities come un “egregio fallimento di governance macchiato da uno scandalo, la cui attività sta crescendo molto più lentamente e genera molto meno… di quanto gli investitori siano portati a credere”.

Blue Orca non ha risposto alla richiesta di commento di Fortune.

Questa storia è stata originariamente pubblicata su Fortune.com

(Foto: Doval J/Andia/Universal Images Group via GETTY IMAGES)